房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。
據21世紀經濟報導，近日有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產開發商以及地產代理秘密見面，計劃成立房地產投資基金，伺機投資中中國地以及香港的優票貼質地產項目。
“近年來，外資投資中國房地產行業限制很多，舉步維艱，替內房企業融資是其開拓中國市場的新途徑。”海通證券中國業務部副總裁郭家耀對本報記者表示，在借貸利率受控的情況下，房地產投資基金咦髋c樓價高低不存在直接聯系。目前收益率較穩定的商業地產是房地產投資基金的主借款要投資對象。
索羅斯旗下對沖基金公司SorosFundManagement(下稱SFM)的香港分支SFMHKManagement，今年初時就開始籌劃成立房地產基金，目前基金客戶包括多名內地與香港的富豪，希望可以在中國及香港買賣物業，可能替內房企業融資賺取高息或入股。
放貸賺取高息？
房地產投資基當鋪金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。
“受政府對房地產行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場不太可能。”海通國際房地產行業分析師借貸侯凌中對本報記者表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產投資基金更容易談出好價錢和項目。
侯凌中說，由於傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，本土項目管理和投資者缺位仍然是其需要面對的問題。外資的私募基金一般不會參與管理，即便是絕對控股，它們也會把項目管理權交給一線的房地產企融資業。
一位業內人士向記者介紹，開發商的原始想法是為自己融資，而不是致力於基金投資者的利益最大化。因此，開發商收到項目資金后，有可能將好的項目留給自己，不好的項目放到基金里，這樣必定造成投資者信心缺失。
“傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，但這些基金在中國的表現并借錢不好。索羅斯基金可能會以通過放貸賺取高息的方式來咦鳎�是對投資實物所產生問題的規避。”中原地產研究部聯席董事黃良升對本報記者透露。
黃良升表示，商業地產是眾投資者爭搶的焦點，外資要想搶到好項目阻力更大。比如，新加坡豐樹集團自2005年進入中國市場以來，拳腳一直放得不大，今年在內地和香港最大的投資，是7月份借貸以188億港元收購太古股份有限公司旗下的九龍塘大型購物商場“又一城”。此外，此基金并無更多項目去向投資者譜寫出動人的故事。
基金經理與內地富豪相熟
相比其他房地產投資基金，索羅斯香港基金SFMHKManagement的管理層背景，無疑為其在進入中國房地產市當鋪場的路上掃清了許多障礙。
SFMHKManagement由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵，董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕，據說都與內地富豪及基金業界非常熟悉。
今年7月，索羅斯突然關閉其255億美元，即近二千億港元的基金，退還了投資者近10億美元，宣稱目的是專注於家族業務，不但週轉避開美國當局的監管，更成功避開9月開始的全球股災。
因此，索羅斯也贏得了內地和香港的富豪，以及內地保險業和投資基金的信心，有意尋求索羅斯合作。有潛在投資者表示，因為明年的大環境不容樂觀，手上資產必定會嚴重縮水。如果將部分資金貼現投向對沖基金，有機會在逆市中賺錢。
“以索羅斯之前的投資履歷，投資者對他充滿信心，融資絕不會成為這一房地產投資基金的問題。”郭家耀認為，通過替內房企業融資賺取高息或入股的盈利模式，讓SFM成為簡單的債權人。樓價升跌，項目利潤與貸款利息不存在直接聯系，因此在內地房企出現融資難的狀況下，這是一個非常好盈利項目。預計索羅斯會通過分散投資，定期借貸評估投資回報率及項目風險等方式，去減輕房地產企業高債務比率帶來的風險。
海通國際策略師黃薰輝則對上述項目提出質疑，“相信信貸問題和資金跨境流動會成為此項目的主要障礙。”他指出，在大筆資金無法自由進出中中國地的情況下，索羅斯二胎可能會通過購買在香港上市的房地產企業的公司債去解決資金跨境流動的難題。

溫州現象充分折射出中國的金融壓抑，金融改革不到位，目前金融機構的設置方面卡口太多。中國需要打通投資和融資的渠道，把有錢人的錢引導到需要錢的人那去。
據新京報10月19日報導，在昨天的論壇間隙，全國人大財經委副主任委員、央行原副行長吳曉靈接受了部分媒體采訪。對於當下的溫州企業債務危機，吳曉靈表示，溫州現象充貼現分折射出中國的金融壓抑，金融改革不到位，目前金融機構的設置方面卡口太多。
溫州現象折射出金融壓抑
記者：對於近期的溫州企業債務危機你怎么看？
吳曉靈：溫州現象充分折射出中國的金融壓抑，金融改革不到位，目前金融機構的設置方面卡口太多。中國不缺錢，有那么多錢放高利貸說明錢很多，但是有那融資么多企業得不到錢，說明錢沒有真正進入到實體企業中去。一個小企業但凡借了高利貸基本上就等於抽上了鴉片，是引鴆止渴，但是他無奈，如果有正規的渠道不會去借高利貸，說明現在給小企業的渠道太少了，小額貸款公司是解決問題的一個渠道。
記者：溫州的信貸危機是不是經濟放緩、信貸緊縮的結果？
吳曉靈：這不是最主要的原因。2009年9.6萬借貸億，2010年10萬多億，今年按照7.5萬億來進行控制，銀根少嗎？資本到處游蕩。中國不缺錢，但缺少一種機制，將這些錢引到實業中來。應該把我們巨量的資金引入到實業中來，為實業家創造一個寬松的環境。不可能通過放松銀根來解決，只能加大改革的力度，尤其是金融業的改革力度。中國需要打通投資和融資的渠道，票貼把有錢人的錢引導到需要錢的人那去。
關心窮人就應放小貸公司一馬
記者：如何看國務院近期出臺的扶植小微企業“國九條”？
吳曉靈：所有政策都必須聚焦小微企業，之前中小企業定的標準太高，98%的企業都可以獲得優惠，事實上很多中小企業的優惠政策都被中型企業享受了。此次國務院出臺的“國九條”對準小微企業很好。
中國的信貸市場必須分層定位經營。大銀行應該去國當鋪際市場競爭，中小金融機構為社區服務，其他覆蓋不了的地方則由小額信貸機構等貸款零售商來做。 記者：高利率和高風險一直是民間借貸備受爭議的問題，實際情況如何？
吳曉靈：一筆1000萬的貸款，貸給一家企業和貸給幾十家小微企業，一個企業倒閉的可能性和幾百家幾千家企業同時倒閉的可能性誰大？對於小微企業和貧困人來說，是否能獲得資金比資金價格更加重要。
目前小額借錢貸款公司平均利率18%-20%，真正達到基準利率4倍頂線（24%）的不多。對小額貸款公司要容忍失敗，從改革開放到現在，銀行幾萬億的不良資產被剝離，城市信用社倒閉了好幾百家，信托投資公司關閉了100多家，證券公司也關閉了好幾十家，為什么正規的金融機構可以失敗，小貸公司這當鋪樣一個新的事物不能失敗？這里是態度問題，如果真正關心窮人，就應該在市場創新上放小貸公司一馬。
人人貸最大風險在於變相攬儲
記者：目前民間人人貸模式興起，建立一個平臺吸引放貸者和貸款者，你怎么看這種創新的小額貸款模式？
吳曉靈：人人貸模式最大的風險在於會不會吸收存款，人人貸模式很難保證不變相吸收存款。人人貸是通過平臺週轉來撮合放款人和借款人，但是要短時間內完全配對很難。會出現一種情況，出借人出借了一次之后覺得這個利率不錯，還想繼續放貸，會先把錢繼續放在平臺，等有了客戶再繼續放貸。在這個過程中很難做到干凈，這樣就變相吸收存款。金融風險不怕別的，就怕玩小客戶的錢，監管當局就是要保護小存款人小投資人的利益。本報記者 蘇曼麗
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